작성자 : 구자웅 | 수도권 분양 데이터 분석 블로거
왜 온수역 분양가가 주목받는가
쌍용 더 플래티넘 온수역 분양가는 2026년 수도권 분양 시장에서 꽤 상징적인 숫자로 기록될 가능성이 큽니다. 부천 소사구 괴안동 201번지 일원에 공급되는 이 단지는 총 759세대 중 230세대가 일반분양 물량으로 나왔습니다. 지하 3층~지상 최고 35층, 6개 동 규모이며 입주는 2028년 10월 예정입니다.
온수역은 1호선과 7호선 환승역이라는 교통 프리미엄을 가지고 있고, 서울 구로구와 사실상 생활권이 맞닿아 있습니다. 서울 접근성이 좋다는 점 때문에 실수요자뿐 아니라 갈아타기 수요도 유입될 가능성이 있습니다. 특히 전매제한 1년, 재당첨 제한 없음이라는 조건은 시장의 관심을 더 키우는 요소입니다.
59B 최고층 기준 총 분양가 8억 6,830만원
84B 최고층 기준 총 분양가 11억 3,760만원
이 숫자만 보면 부담스럽다고 느끼는 분들도 있을 것입니다. 그런데 중요한 건 “비싸다”가 아니라 “이 입지에서 이 가격이 합리적인가”입니다. 이 글에서는 타입별, 층별, 시세 비교, 대출 변수까지 모두 뜯어보겠습니다.
타입별 분양가 총액 정리
59A 타입 분양가
| 층 구간 | 세대수 | 총 분양가 |
|---|---|---|
| 1~2층 | 13세대 | 7억 7,900만원 |
| 11~20층 | 23세대 | 8억 6,550만원 |
| 28~33층 | 6세대 | 8억 9,150만원 |
59A는 96세대 공급되며 실질적인 주력 평형입니다. 1층과 최고층의 차이는 약 1억 1,250만원 수준입니다. 층에 따라 체감 금액 차이가 꽤 큽니다.
59B 타입 분양가
| 층 구간 | 세대수 | 총 분양가 |
|---|---|---|
| 1~2층 | 7세대 | 7억 5,870만원 |
| 11~20층 | 50세대 | 8억 4,300만원 |
| 28~34층 | 14세대 | 8억 6,830만원 |
59B는 130세대로 가장 많은 비중을 차지합니다. 최저가 7억 5천대, 최고가 8억 6천대입니다. 59A보다 전체적으로 약 2천만~3천만원 정도 낮게 책정된 구간이 많습니다.
주력 59타입 기준 8억 중반이 메인 가격대입니다. 실질적으로 중도금 60%를 감안하면 자금 계획이 핵심 변수입니다.
층별 가격 차이 분석
층이 올라갈수록 가격이 선형적으로 오르는 구조입니다. 예를 들어 59A 기준 7~10층은 8억 5,690만원, 21~27층은 8억 8,280만원입니다. 약 2,590만원 차이입니다.
투자 관점에서는 고층 프리미엄이 추후 매도 시 반영될 가능성이 있습니다. 실거주 관점에서는 소음, 조망, 채광을 고려해야 합니다. 온수역 인근은 철도와 도로가 인접해 있기 때문에 중저층 선택은 신중해야 합니다.
인근 시세와 비교
쌍용 더 플래티넘 온수역 분양가가 적정한지 판단하려면 결국 인근 시세와 비교해야 합니다. 온수역은 서울 구로구 오류동과 부천 괴안동 경계에 위치해 있고, 생활권은 사실상 서울 서남권과 공유합니다. 문제는 행정구역은 부천이라는 점입니다. 이 차이가 가격 형성에 그대로 반영됩니다.
2026년 2월 기준 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면, 온수역 인근 10년 이내 준신축 59㎡대 아파트는 8억 후반~9억 중반 구간에서 거래 사례가 확인됩니다. 서울 구로구 쪽은 9억을 넘어가는 사례가 다수이고, 부천 소사구는 8억대 중후반이 주력 구간입니다. 입지 체급은 서울에 가깝지만 가격은 부천 기준이라는 점이 이 단지의 핵심 포인트입니다.
| 구분 | 전용 59㎡ 시세 | 비고 |
|---|---|---|
| 서울 구로구 인접 단지 | 9.0억 ~ 9.5억 | 준신축 기준 |
| 부천 소사구 준신축 | 8.3억 ~ 8.9억 | 역세권 기준 |
| 쌍용 더 플래티넘 온수역 | 7.9억 ~ 8.9억 | 분양가 기준 |
이 표만 보면 최고층 8억 9,150만원은 이미 준신축 시세 상단에 근접합니다. 그렇다면 저층 7억 후반대는 어떨까요. 서울 접근성을 감안하면 안전마진이 존재한다고 해석할 여지도 있습니다. 결국 층 선택에 따라 리스크 구간과 안정 구간이 나뉘는 구조입니다.
최고층은 시세 상단 근접, 저층은 비교적 안전구간. 청약 전략은 “층 선택”이 핵심 변수입니다.
대출·DSR 변수 체크
이 단지를 단순히 분양가만 보고 접근하면 위험합니다. 2025년 6월 발표된 가계부채 관리 강화 방안에 따라 잔금대출 DSR 규제가 강화되었습니다. 입주 시점인 2028년에는 규제가 완화될지, 더 강화될지는 예측이 어렵습니다.
예를 들어 8억 6천만원짜리 59B를 선택한다고 가정해보겠습니다. 계약금 5%는 약 4,300만원 수준입니다. 중도금 60%는 약 5억 1천만원입니다. 잔금 35%는 약 3억 원입니다.
계약금 약 4,341만원
중도금 약 5억 2천만원
잔금 약 3억 400만원
중도금은 대출로 진행되더라도 잔금 단계에서 DSR이 막히면 문제가 발생합니다. 연 소득 7천만원 기준으로 보면 총부채원리금상환비율 40% 적용 시 연 상환 가능액은 2,800만원 수준입니다. 금리 4% 가정, 30년 원리금균등 상환 시 대출 가능액은 대략 4억 초반 수준입니다. 잔금과 기존 부채를 합치면 계산이 복잡해집니다.
특히 84B 타입은 11억 초중반입니다. 잔금만 3억 8천만원 이상입니다. 소득이 1억원 이상이 아니라면 부담이 상당합니다.
청약 전 반드시 “입주 시점 DSR 시뮬레이션”을 해봐야 합니다. 분양가보다 더 중요한 건 대출 가능 총액입니다.
실거주자 청약 전략
이 단지는 비규제지역이며 전매제한 1년입니다. 재당첨 제한도 없습니다. 이 구조는 투자 수요를 일부 유입시킬 가능성이 있습니다.
그렇다면 실거주자는 어떻게 접근해야 할까요. 첫째, 59B 중저층은 상대적으로 경쟁이 치열할 가능성이 높습니다. 둘째, 59A는 세대수가 적어 가점 경쟁이 더 강할 수 있습니다. 셋째, 84B는 물량이 4세대뿐이라 사실상 로또형 경쟁이 예상됩니다.
| 타입 | 일반공급 세대수 | 전략 난이도 |
|---|---|---|
| 59A | 46세대 | 높음 |
| 59B | 59세대 | 중간 |
| 84B | 4세대 | 매우 높음 |
가점이 60점 이상이라면 59A 상층도 도전 가능성이 있습니다. 50점대 중반이라면 59B 중층이 현실적인 선택지입니다. 가점이 낮다면 특별공급 조건을 다시 확인해야 합니다.
가점 60점 이상: 59A 상층 도전
가점 50점대: 59B 중층 전략적 접근
낮은 가점: 특별공급 여부 재확인
FAQ
Q1. 전매제한은 얼마나 되나요?
최초 당첨자 발표일로부터 1년입니다. 비규제지역이기 때문에 비교적 짧은 편입니다.
Q2. 재당첨 제한이 있나요?
없습니다. 기존 당첨 이력이 있어도 청약 가능합니다.
Q3. 분양가상한제 적용 단지인가요?
아닙니다. 민간택지 분양가상한제 미적용 단지입니다.
Q4. 입주 예정 시기는 언제인가요?
2028년 10월 예정입니다. 공정에 따라 변동 가능성은 있습니다.
Q5. 59A와 59B 중 어떤 타입이 유리할까요?
총액 기준으로는 59B가 소폭 낮습니다. 다만 구조와 향, 세대 위치를 반드시 비교해야 합니다.
결론: 지금 청약할 가치가 있을까
쌍용 더 플래티넘 온수역 분양가는 절대적으로 저렴한 수준은 아닙니다. 그러나 서울 접근성과 온수역 더블역세권이라는 상징성은 분명한 장점입니다. 저층 구간은 비교적 안전마진이 존재합니다. 고층은 시세 상단과 맞닿아 있습니다.
결국 답은 단순합니다. 내 소득으로 2028년 잔금까지 감당 가능한가. 이 질문에 확신이 있다면 도전해볼 만합니다. 애매하다면 무리하지 않는 것이 맞습니다.
공급 구조와 특별공급 변수까지 따져보기
쌍용 더 플래티넘 온수역 분양가를 제대로 판단하려면 단순 가격표만 보면 안 됩니다. 공급 구조를 이해해야 경쟁 강도와 체감 난이도가 보입니다. 총 230세대 일반분양 중 특별공급이 121세대입니다. 일반공급은 109세대뿐입니다.
즉 절반 이상이 특별공급입니다. 신혼부부 51세대, 다자녀 22세대, 생애최초 20세대입니다. 요즘처럼 출산 특례가 적용되는 시점에서는 특별공급 경쟁률이 예상보다 높아질 가능성도 있습니다. 특히 신혼부부 물량이 많다는 점은 눈여겨볼 만합니다.
| 구분 | 세대수 | 비율 |
|---|---|---|
| 특별공급 | 121세대 | 약 53% |
| 일반공급 | 109세대 | 약 47% |
일반공급이 109세대라는 건 생각보다 많지 않습니다. 59A 일반공급은 46세대, 59B는 59세대입니다. 84B는 4세대입니다. 가점 60점 이상 구간이 몰릴 가능성이 있습니다.
특별공급 비중이 높아 일반공급 체감 경쟁은 더 치열할 수 있습니다.
평당 분양가로 다시 계산해보면
이제 평당 가격으로 다시 계산해보겠습니다. 59A 최고층 8억 9,150만원 기준 공급면적 약 84㎡입니다. 평으로 환산하면 약 25.4평입니다. 평당 약 3,500만원 수준입니다.
59B 최고층 8억 6,830만원 기준으로 계산하면 평당 약 3,400만원대입니다. 84B 최고층 11억 3,760만원은 평당 약 3,200만원 후반대입니다. 중대형이 오히려 평당 가격은 소폭 낮게 형성되어 있습니다. 물량이 적기 때문에 희소성 프리미엄은 별도입니다.
| 타입 | 최고층 총액 | 평당가(추정) |
|---|---|---|
| 59A | 8억 9,150만원 | 약 3,500만원 |
| 59B | 8억 6,830만원 | 약 3,400만원 |
| 84B | 11억 3,760만원 | 약 3,200만원 후반 |
부천 소사구 신축 기준 평당 3,300~3,600만원 구간이 형성되어 있는 점을 고려하면, 이 단지는 상단 구간에 위치합니다. 다만 온수역 더블역세권이라는 요소는 일반 소사구 입지보다 한 단계 위입니다. 결국 입지 프리미엄을 얼마나 인정하느냐의 문제입니다.
2028년 입주 시점 가격 시나리오
입주가 2028년 10월 예정입니다. 지금 청약하면 약 2년 8개월의 시간이 있습니다. 이 기간 동안 금리, 공급, 경기 상황이 바뀔 수 있습니다.
시나리오 1 : 금리 안정 + 수도권 공급 감소
금리가 3%대 중후반으로 안정되고, 서울 서남권 공급이 제한된다면 입주 시점 59타입이 9억 중후반까지 형성될 가능성도 있습니다. 이 경우 최고층은 1억 가까운 차익 구간이 열릴 수 있습니다.
시나리오 2 : 현상 유지
현재 금리 4% 내외 유지, 공급 보합이라면 8억 후반~9억 초반 박스권일 가능성이 큽니다. 이 경우 실거주 관점에서는 무난하지만 투자 관점에서는 큰 수익을 기대하긴 어렵습니다.
시나리오 3 : 금리 상승 + 경기 둔화
금리가 5% 이상으로 재상승하거나 경기 둔화가 심화되면 8억 초중반까지 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 이 경우 고층 분양가는 부담 구간이 됩니다.
입주 시점 가격은 금리와 서울 공급 물량에 크게 좌우됩니다.
결정 전 반드시 체크할 3가지
첫째, 본인 가점 점수입니다. 59A는 물량이 적어 컷이 높게 형성될 가능성이 있습니다. 가점 55점 미만이라면 전략을 다시 세워야 합니다.
둘째, 2028년 DSR 조건입니다. 지금 계산이 아니라 입주 시점 기준으로 계산해야 합니다. 특히 기존 대출이 있다면 총부채 합산 기준으로 봐야 합니다.
셋째, 실거주 의지입니다. 전매제한 1년이지만 시장이 항상 좋다는 보장은 없습니다. 단기 차익만 보고 접근하면 리스크가 커집니다.
최종 결론 정리
쌍용 더 플래티넘 온수역 분양가는 절대적인 저가 구간은 아닙니다. 그러나 서울 접근성을 감안하면 구조적으로 수요가 유지될 가능성이 높습니다. 저층은 비교적 방어적, 고층은 상승 기대 구간입니다.
가점 60점 이상 + 안정적 소득이라면 59A 상층 도전도 현실적입니다. 가점 50점대라면 59B 중층 전략이 합리적입니다. DSR 여력이 부족하다면 무리하지 않는 선택이 더 현명합니다.
작성자 : 구자웅
이메일 : koojangs@naver.com
최종 수정일 : 2026년 2월 23일
참고자료
국토교통부 실거래가 공개시스템 https://rt.molit.go.kr
청약홈 https://www.applyhome.co.kr
국가법령정보센터 주택공급에 관한 규칙
